A alteração mais profunda ao RJUE das últimas décadas - Tudo o que precisa saber

30/07/2026

Atualizado a 31 de julho de 2026. A 23 de julho o Governo aprovou em Conselho de Ministros o adiamento da entrada em vigor da reforma, de 3 de agosto para 1 de outubro de 2026. Esse diploma ainda aguarda promulgação e publicação em Diário da República e, até lá, o adiamento não produz efeitos. Acompanhamos e atualizamos este artigo assim que houver publicação oficial.

O Decreto-Lei n.º 108/2026 é a alteração mais profunda ao RJUE das últimas décadas, e a sua entrada em vigor está neste momento em suspenso. A ideia central da reforma cabe numa frase: a câmara passa a controlar menos antes de a obra começar e mais depois de ela avançar.

Para quem vai construir, isto significa um processo mais rápido. Significa também que a segurança jurídica da obra deixa de vir da câmara e passa a vir de quem projeta e de quem executa.

Enquanto a reforma não entrar em vigor, continua a aplicar-se o regime anterior, ou seja, o RJUE na redação em vigor antes destas alterações.

Antes de tudo, o que não muda

A palavra que circula em todos os resumos é simplificação, e ela induz uma expectativa errada. É natural concluir que passou a ser preciso menos: menos documentos, menos projetos, menos exigência. Não foi isso que aconteceu.

Continua a precisar do mesmo trabalho técnico: projeto de arquitetura, projetos de especialidades, termos de responsabilidade assinados e pagamento das taxas. E continua a ter de respeitar as mesmas regras de fundo, porque o que pode construir no seu terreno é definido pelo plano diretor municipal e pelas condicionantes que o afetam, e isso não foi alterado.

O que mudou foi o momento da conferência e quem responde por ela. Antes a câmara verificava à entrada e a obra esperava. Agora a obra avança e a verificação acontece depois, com a responsabilidade a recair sobre quem assina os projetos e sobre quem encomenda a obra.

Vou precisar de licença ou basta comunicação prévia?

Convém saber que os caminhos não são dois, são três: licença, comunicação prévia e isenção de controlo prévio. Grande parte da confusão em torno deste diploma vem de se pensar apenas nos dois primeiros.

Entre licença e comunicação prévia, a resposta não depende da casa, depende do terreno. A mesma moradia pode seguir por comunicação prévia num sítio e exigir licença noutro.

A comunicação prévia passa a ser a regra quando o que ali se pode construir já está determinado, e isso pode acontecer de duas maneiras. Ou porque foi fixado num documento, tipicamente no alvará de um loteamento ou num plano municipal. Ou porque a rua já está construída em continuidade, com infraestruturas e alinhamentos definidos, e passa ela própria a servir de referência.

Fora desses casos mantém-se o licenciamento, que fica também reservado para as situações mais sensíveis, como imóveis classificados ou terrenos com servidões. Ou seja, se o seu terreno é isolado, não resulta de loteamento e não se insere numa frente de rua contínua, continua a precisar de licença. É o caso de grande parte de quem constrói habitação própria fora dos centros urbanos, e para essas pessoas a mudança quase não se nota.

Note ainda que não pode optar. Se a operação está sujeita a comunicação prévia, não é possível escolher o licenciamento por o considerar mais seguro.

Quanto tempo demora agora

Na comunicação prévia desaparece a fase de saneamento. Apresenta a comunicação, paga as taxas, comunica o início dos trabalhos e a obra pode avançar.

Atenção a uma leitura errada que é fácil de fazer. Eliminar o saneamento não quer dizer entregar menos documentos. As especialidades e os termos de responsabilidade continuam exigíveis exatamente como antes. O que desaparece é alguém conferir, à entrada, se estão lá e se estão bem instruídos.

No licenciamento, os prazos deixam de depender da área de construção e passam a depender do tipo de procedimento.

Podem ser prorrogados uma vez, por igual período, se a operação for especialmente complexa. Se a câmara não decidir sobre a arquitetura dentro do prazo, passa a haver aprovação tácita. Em sentido contrário, o prazo que tem para corrigir o processo desceu de 15 para 10 dias, sem prorrogação, portanto o processo tem de ir bem instruído à primeira.

Quem responde se alguma coisa estiver mal

Esta é a mudança que mais o afeta e a que quase ninguém explica.

Até agora, um processo mal instruído era travado à entrada: a câmara verificava, devolvia e a obra não começava. Com a comunicação prévia sem saneamento, essa verificação desaparece.

A câmara mantém o poder de verificar depois, no controlo sucessivo, e tem um ano para o fazer. Dentro desse ano pode notificá-lo uma única vez para, em dez dias, entregar o que falta. Se não o fizer, a comunicação prévia fica sem efeito.

Há aqui uma distinção que importa. O prazo de um ano vale para o controlo documental, não para a fiscalização da obra. A verificação de que o que foi construído corresponde aos projetos entregues continua a poder acontecer a qualquer momento, sem limite de prazo.

Se a desconformidade só aparecer no controlo sucessivo, o problema já está construído. É por isso que a escolha do projetista e da empresa construtora deixa de ser apenas uma questão de preço e de prazo.

O PIP tornou-se a ferramenta mais útil que tem

Com menos controlo à entrada, faz mais sentido do que nunca confirmar a viabilidade antes de investir em projeto. O Pedido de Informação Prévia continua a ser facultativo, mas ficou mais rápido: 15 dias no pedido genérico e 30 dias no qualificado, com deferimento tácito se a câmara não responder.

A vantagem maior mantém-se, e convém não a confundir com a comunicação prévia. Um PIP favorável que defina todos os parâmetros necessários não o coloca no caminho mais leve dos dois, tira-o dos dois: dispensa licença e dispensa comunicação prévia.

Em troca, perdeu a componente negocial. Já não é possível apresentar alterações ao projeto depois da audiência prévia, o que obriga a instruir bem o pedido logo de início.

O que acontece aos processos já submetidos

As novas regras aplicam-se aos procedimentos iniciados depois da data de entrada em vigor, seja ela qual for, e também aos que já tinham arrancado, desde que ainda estejam em fase de saneamento. Quanto às comunicações prévias já apresentadas, o prazo de um ano de controlo sucessivo aplica-se igualmente, contando a partir da entrada em vigor.

Com o adiamento em cima da mesa, esta é precisamente a razão pela qual convém confirmar com o seu projetista em que fase está o processo e qual a data que lhe será aplicada.

Como acompanhamos isto na Evaplace

Na construção em aço leve o licenciamento segue as mesmas regras da construção tradicional, porque o RJUE regula a operação urbanística e não o sistema construtivo. O que muda é a fase de obra, mais curta e mais previsível por ser um processo industrializado.

Acompanhamos o processo desde a análise do terreno até à entrega, com equipa técnica própria a assumir os projetos e os termos de responsabilidade. Num quadro em que o controlo do Estado passou para depois da obra, esse acompanhamento deixou de ser um detalhe.

Formulário de Contacto

Este bloco será substituído pelo formulário interativo no site publicado.

Fontes

• Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, Diário da República, 1.ª série, n.º 104.
• Principais alterações ao RJUE pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, AICCOPN, 22 de junho de 2026.
• Novo RJUE: publicação e principais alterações, Ordem dos Arquitectos.
• Versão consolidada do diploma, Procuradoria-Geral Distrital de Lisboa.

Este artigo tem carácter informativo e não dispensa a consulta do Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, nem o aconselhamento técnico ou jurídico adequado a cada caso concreto.