Comprar ou construir casa em 2026? As contas que nenhum jovem está a fazer
20/07/2026
O Estado criou dois caminhos de apoio à habitação, mas quase toda a gente só conhece um. Desde 2024, mais de 77 mil jovens compraram a primeira casa com a ajuda da garantia pública e das isenções fiscais. O caminho da construção tem um apoio próprio, menos falado, que pode valer dezenas de milhares de euros.
Neste artigo, colocamos os dois lado a lado, para que possa decidir com todos os dados na mesa.
Os apoios de quem compra casa feita
Se tem até 35 anos e vai comprar a primeira habitação própria e permanente, o pacote é conhecido:
- Garantia pública do Estado: permite financiamento até 100% do valor do imóvel, sem necessidade de entrada. O Estado assume o papel de fiador até 15% do valor da casa.
- Isenção de IMT e Imposto do Selo:em imóveis até 330.539 €, com isenção parcial até 660.982 €.
- Isenção de emolumentos no registo da compra e da hipoteca.
Nota: emolumentos são taxas pagas pela prestação de serviços administrativos, académicos, consulares ou notariais.
Há condições: rendimentos até ao 8.º escalão do IRS, não ter sido proprietário nos últimos 3 anos, e o imóvel não pode ultrapassar os 450.000 €.
Estes apoios estão previstos apenas para contratos celebrados até 31 de dezembro de 2026. Até à data, não há confirmação de prolongamento.
O que quem quer construir precisa de saber
Aqui está o detalhe que apanha muita gente de surpresa: a garantia pública não se aplica à construção. O Banco de Portugal esclarece que a medida se destina à aquisição de habitação, créditos para construção ou obras ficam, em regra, de fora.
Na prática, um jovem com terreno próprio ou familiar, que queira construir a sua casa de raiz, não pode contar com o financiamento a 100% nem com as isenções deste pacote.
O apoio que poucos conhecem: a restituição do IVA
Quem contrata diretamente uma empreitada para construir a sua habitação própria e permanente tem direito à restituição da diferença entre o IVA normal (23%) e a taxa reduzida (6%).
A diferença de 17 pontos percentuais é significativa. Numa empreitada de 300.000 €, a poupança pode ultrapassar os 50.000 €.
O pedido de restituição é apresentado à Autoridade Tributária no prazo de 12 meses após a licença de utilização. A casa tem de passar a ser a sua morada fiscal no prazo de seis meses e manter-se como habitação própria durante pelo menos 12 meses.
Já explicámos este regime em detalhe no nosso guia completo sobre o IVA a 6% na construção.
E os preços? O contexto que pesa na decisão
O mercado também entra nesta equação. Os preços das casas feitas subiram 17,8% no último ano, segundo o INE foi a maior subida da Europa, de acordo com a S&P.
Os custos de construção também subiram, mas a um ritmo mais moderado, puxados sobretudo pela mão de obra.
São indicadores diferentes e não se comparam de forma direta. Mas apontam para uma tendência: o mercado de casas prontas está a inflacionar mais depressa do que o custo de construir.
Então, o que compensa?
Depende do ponto de partida. Em traços gerais:
Comprar tende a fazer mais sentido quando:
- Não tem terreno nem forma acessível de o obter.
- Não tem capital para a entrada, o financiamento a 100% resolve esse obstáculo.
- Precisa de casa no imediato.
Construir tende a fazer mais sentido quando:
- Tem terreno próprio ou familiar
- Tem alguma capacidade de entrada, já que o banco financia a construção por tranches.
- Quer uma casa pensada de raiz para si, com eficiência energética desde o projeto.
O essencial
O Estado apoia os dois caminhos, mas de formas diferentes. Quem compra tem a garantia pública e as isenções com prazo até ao final de 2026. Quem constrói tem a restituição do IVA em vigor até 2032.
Conhecer os dois lados é a única forma de tomar uma decisão informada. E se o seu caminho for construir, na Evaplace ajudamos a transformar essa decisão num projeto concreto, com orçamento transparente desde o primeiro dia.