IVA de 6% na construção de casas até 648 mil euros: o que muda e porquê?

04/02/2026

O que foi aprovado pelo Governo

O Governo Português aprovou em Conselho de Ministros a descida da taxa de IVA de 6% na construção de habitações com um teto máximo até 648mil euros em todo o país. Este regime fiscal estará em vigor até 2029, quando será reavaliado pelo Governo em funções nessa altura.  O objectivo, segundo o primeiro-ministro, é atuar como uma “política de choque” para dinamizar o mercado habitacional, aumentando a oferta de casas e “abanando” o mercado da construção.Atualização importante: ao contrário do que este artigo referia inicialmente, a medida já não está pendente de aprovação. O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, já foi publicado em Diário da República e promulgado pelo Presidente da República, estando em vigor. Além disso, o teto de valor foi atualizado: o valor de referência inicial era 648 mil euros, mas a revisão das tabelas do IMT elevou-o para 660.982 euros, correspondente ao limite superior do segundo escalão de IMT para habitação própria e permanente em 2026. (Confirma este valor com o teu contabilista antes de o usares em comunicação com clientes, porque pode voltar a ser atualizado por portaria.)

IVA na construção antes desta medida

Antes de ser aplicada a lei dos 6%, construir casa em Portugal implicava, em regra, pagar a taxa de IVA de 23% sobre materiais e serviços de construção. Já existia aplicação da taxa de 6% em certas situações específicas. Por exemplo, já beneficia de IVA a 6% as empreitadas de reabilitação urbana realizadas em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU), zonas delimitadas pelos municípios para reabilitação das cidades. Também estavam inseridas as construções ao abrigo de programas de habitação de interesse social, como as habitações de custos controlados.

A limitação dos 6% ficou mais clara após o programa Mais Habitação de 2023, quando foi esclarecido pelas Finanças que a taxa reduzida se passaria a aplicar exclusivamente a obras de reabilitação, excluindo a construção de raiz, em geral.

O que muda com a nova taxa de 6%

Com esta medida, o âmbito do IVA a 6% passou a ser muito mais abrangente: qualquer construção ou reabilitação cujo valor não ultrapasse o teto definido passa a beneficiar da taxa reduzida. O teto foi definido tendo como referência o mesmo valor já utilizado no Código do IMT para a isenção parcial chamada IMT Jovem.

O benefício do IVA a 6% não se limita a vendedores de imóveis mas também estão incluídas as pessoas que querem construir a sua primeira habitação. Ou seja, a autoconstrução da casa própria passa igualmente a ter IVA a 6%, com direito a restituição parcial do imposto suportado durante a obra.

O Governo enfatiza que a medida atua "para todo o território", eliminando distinções regionais e estimulando a construção tanto no interior como no litoral.

Outra novidade complementar: quem vender um imóvel e reinvestir o montante na construção de casas para arrendar a preços moderados (até 2.300€) fica isento de pagar IRS sobre as mais-valias dessa venda.

Além disso, há vários benefícios fiscais associados:

• Isenção de IMI por 8 anos
• Redução de 50% no IMI posteriormente
• Exclusão de 50% dos rendimentos de rendas em sede de IRC para empresas
• Taxa de IRS de 10% para senhorios com contratos de 3+ anos
• Fundos de investimento terão distribuição de rendimentos taxados a 5%

Vale lembrar, contudo, que por se tratarem de alterações fiscais, estas mudanças terão de ser aprovadas na Assembleia da República antes de entrarem em vigor.

Reações: entusiasmo e dúvidas entre setor e população

A redução do IVA na construção era uma reivindicação antiga da construção civil e do mercado imobiliário. A AICCOPN - Associação dos Industriais da Construção Civil e APPII- Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários saudaram publicamente a descida do IVA de 23% para 6%, afirmando em comunicado que a medida foi “finalmente acolhida pelo Governo”.

Do lado dos consumidores e futuros proprietários, a possibilidade de pagar menos imposto na construção traz uma expectativa de redução nos custos finais das casas. Afinal uma obra que custe, por exemplo 200 mil € em materiais e mão de obra verá o IVA cair de 46 mil € para 12 mil € uma poupança que vai refletir nos custos finais da casa.